不動産売却成功を成功させる“秘訣”
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目次
不動産の売却方法の種類を把握し、事情に合った売却方法を見つける
不動産の売却には、仲介売却（仲介）と不動産買取（買取）の2種類に分けられます。大きく異なるのは不動産を売却する相手です。仲介売却の場合、不動産の購入者は一般の買手です。これに対し、不動産買取では不動産会社が購入者となるのです。
仲介売却では不動産会社に依頼して、一般の住宅市場で不動産の購入希望者を見つけてもらいます。これに対し不動産買取では、そうした売却活動を行わず、直接不動産会社が買い取ってから転売します。このためのコストが含まれるため、売却価格は低くなるのです。
時間がかかってもよいから売主様の希望する価格で売却する場合は仲介売却、手間なく楽に売却したい場合には不動産買取を選ぶとよいでしょう。お客様のご事情に合わせて売却方法をお選びください。
| 売却の種類 | 仲介売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 不動産の購入者 | 一般の買手 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 売却価格に自分の意向を反映でき、相場価格で売却しやすい | 相場価格よりも安く売却することになる |
| 売却までの期間 | 期間は未定 | 早期に売却できる |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
不動産売却を成功させるためのコツ1 「不動産会社の選び方」
不動産を売却する際に頼りになるのが不動産会社です。不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。こちらでは信頼できる不動産会社を選ぶ基準をご紹介します。
会社規模ではなく、提案・対応内容で会社を選ぶ
売却を依頼する不動産会社を選ぶとき、会社の規模、すなわち大手の会社か中小の会社かで迷われることがあるかもしれません。しかし、規模が大きい会社のほうが売却しやすいとはかぎらないのです。
担当者の話をしっかり聞き、どのような提案を行い、どのような販売活動を行ってくれるのか、どのような対応をしてくれるのか確認することが重要です。お客様の話に親身になって耳を傾け、お客様に寄り添った提案を行ってくれる会社を選ぶとよいでしょう。
地域（エリア）専門・地域に密着している会社を選ぶ
お客様の大切な物件を売却するのですから、地域のことをよく知っている地元の会社に依頼するほうが安心です。地域に密着している会社だからこそ、相場の変動や地域ならではの事情、さらには将来性も把握しており、適正な査定額を提示してくれることでしょう。
地域に密着している会社は、地域における対応力も魅力です。地域のオーナーさんとも懇意にしており、地元の購入希望者の情報を迅速に手に入れることができます。担当者が身近にいるのですぐに相談でき、いざというときのフットワークも期待できます。
不動産売却時の諸費用を事前に把握しておく
不動産売却では、物件を売却した代金が得られるだけではありません。売却時に手数料や税金など、諸費用がかかります。いざというときあわてずに済むように、売却時に必要となる諸費用をあらかじめ見込んでおくようにしましょう。
| 仲介手数料 | 売買契約が成立した際に、仲介売却をしてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。成功報酬ですから、仲介売却に至らなかった場合には支払う必要はありません。 |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に添付する印紙代として支払います。契約金額によって課税金額は異なります。 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンが残っていて抵当権がついている物件を売却する際、抵当権を抹消するのに必要となる費用です。登記にかかる登記免許税と手続きを依頼する司法書士への報酬がかかります。 |
| 住宅ローン返済手数料 | 住宅ローンが残っている物件を売却する際には、一括返済を行うため、金融機関に返済手数料を支払う必要があります。 |
| 譲渡所得税・復興特別所得税・住民税 | 不動産売却によって利益が出た場合に、譲渡所得に対してかかる税金です。 |
| その他の費用 | 不動産の状況によって、ハウスクリーニング費用や測量費用、解体費用、引っ越し費用などが発生する場合があります。 |
CASE 2,800万で家を売却した場合の費用
以下では、2,800万円で家が売れた場合に必要となる費用をシミュレーションで算出しています。参考にしてみてください。
| 仲介手数料 | 2,800万円×3％＋6万円＋消費税＝99万円 |
|---|---|
| 印紙税 | 1万円 ※軽減税率適用 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円程度 ※登録免許税1,000円と司法書士報酬を含む |
| 住宅ローン返済手数料 | 3万3,000円 ※三菱UFJ銀行窓口対応の場合 |
| 譲渡所得税など | 0円 ※3,000万円以下の居住用財産のため |
| その他の費用 | ハウスクリーニングや引っ越し費用など |
| 計 | 105万3,000円 |
査定評価にもポイントがあります
不動産を売却する際に、まず行うのが査定です。不動産の査定とは、売りたい不動産がいくらで売却できるか見込み額を算出してもらうことです。一般的には次のようなポイントで評価されます。
| 周辺環境 | 病院や公共交通機関、商業施設が近くにあるなど、周辺環境が整っている土地は高評価になる |
|---|---|
| 不動産の状態 | 敷地や建物内に撤去や解体が必要な不要品が残っていると評価が下がる |
| 用途地域 | 土地の用途が決まっているなど規制や制約が強い土地の場合、評価が変わる |
| 土地の形 | 活用のしやすさから、正方形や長方形の形が高評価になる |
| 土地の方位 | 道路に対して南向きに面していたり、角地だったりすると高評価になる |
| 日当たり | 日当たりや眺望がよい南向きの土地やひな壇の土地は高評価になる |
| 社会的状況 | 市場の動きや、増税が予定されているなど、社会的な状況によって評価が変わる |
物件により、査定評価のポイントは異なります
定期的に外壁・屋根塗装を行っている、シロアリ予防を行っているなど、維持管理がしっかり行われていると高評価につながります。給排水設備の使用感も評価につながりますので、水圧が弱い場合には修理しておくとよいでしょう。
正方形や長方形など整った形状の土地のほうが高評価につながります。台形やいびつな形の土地など、建物の設計に制限を受けやすくなるため、評価が下がる傾向にあります。
マンション内では階数や方角、築年数などで評価が変わります。一般的には高層階のほうが高くなりますが、一階で専用庭や駐車スペースが用意されている場合にも高評価となります。築年数は新しいものほど高評価になり、20年を超える物件は評価が落ちてしまいます。
MK不動産は地域密着で「物件の種類」も「瑕疵」も「事故物件」も選ばず売却できます
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