オーナー様向け・安心して売却できる方法
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その他の売却方法
「オーナーチェンジ」「ホームインスペクション」
賃借人が住んでいるアパートなどの売買を「オーナーチェンジ」といいます。
こちらでは、富士見市を中心に不動産売却を行っているLIXIL不動産ショップのMK不動産が、オーナーチェンジ物件の売却時のポイントをご説明します。
また当社では、物件の付加価値を上げる「ホームインスペクション」というサービスにも対応しています。
売りづらい物件でお困りの方、お気軽に当社へご相談ください。
そもそも「オーナーチェンジ」とは？
投資用のアパートやマンションを売却して現金化したいと考えている場合、入居者がいる状態で売買することをオーナーチェンジといいます。投資物件の売買であっても、空室の状態で売却するときにはオーナーチェンジといいません。
貸借人にとっては「オーナー」が「チェンジ」するだけで、元所有者と結んだ賃貸借契約は引き継がれます。入居者がいるので、定期的な家賃収入は期待できますが、一方で貸借人が出るときの敷金返済義務なども引き継がれるのです。
オーナーチェンジ物件の売却には特殊な手続きやノウハウが必要になるため、経験豊富な不動産会社に依頼するのが安心でしょう。
オーナーチェンジするときのポイントや注意点
オーナーチェンジを成功させるコツ
オーナーチェンジ物件は、買主様にとっては定期的な家賃収入が得られるというメリットがあります。したがって売主様は買主様のメリットを減らさないようにすることが、売却成功のためのポイントです。
オーナーチェンジ後に現在の入居者が退去してしまったら、新オーナーとの間でトラブルになりかねません。したがって更新期限が近い入居者については、更新料を無料にするなどして、契約更新を促すとよいでしょう。
また、この機会に現在の家賃や初期費用を見直すのもおすすめです。入居者にメリットのある家賃設定で早期退去を防止したり、地域相場よりも安すぎる家賃を見直して、新オーナーの収入を増やしたりなど検討しましょう。
なお、入居者がいる状態のマンションは、内見ができない場合がほとんどです。売却後のトラブルを避けるために、物件の瑕疵や過去の貸借人の入居期間、トラブル履歴、家賃の滞納履歴などは正確に伝えるようにしてください。
売却時の注意点
オーナーチェンジ物件の売却で押さえておきたいのは、通常の不動産売却とは異なる難しさがあるという点です。家賃収入が期待できるためにメリットが大きいと思われがちですが、一方で物件購入者のターゲットが限定されるため売りづらいのです。
投資物件では、投資した金額に対してどれくらい収益が見込めるかといった利回りが重視されます。しかしオーナーチェンジ物件の場合、高い利回りであっても入居率が低いと、家賃収入を期待できず、買主様から敬遠され、売れ残ってしまう可能性があるのです。
また利回りがよくても、瑕疵物件や駅から遠いなど入居需要の少ない物件も売れにくくなります。リフォームやネット環境の整備などで競合物件との差別化をはかり、できるだけ空き室を減らしておくことが、オーナーチェンジ物件を売却成功につなげるポイントです。
「来店不要」で「遠方」のお客様のオーナーチェンジを成功させています
LIXIL不動産ショップのMK不動産は、富士見市を中心に不動産売却を展開している地域密着の不動産会社です。エリアに特化しているため、過去の相場状況から、最新の状況まで常に把握しております。
当社では、遠方にお住まいの方や、来店が難しい方の場合もオンラインでの相談対応が可能です。実際大阪にお住まいのお客様は新型コロナのためお越しいただけませんでしたが、オンラインでのやり取りの結果、オーナーチェンジの成功につなげることができました。
現地相場の把握とニーズの把握には自信があり、これまで積み重ねてきた実績をもとに売却の難しいオーナーチェンジ案件も多数売却しております。オーナーチェンジ物件でお困りのお客様も安心してご相談ください。
不動産売却だからこそホームインスペクションが必要
そもそもホームインスペクションとは？
中古住宅の売却では、購入者に安心感を与えることが早期＆高値売却のために重要になります。そこで、売却する不動産の現状や性能を中立の立場で診断するサービスが「ホームインスペクション」です。
ホームインスペクションでは、「ホームインスペクター」と呼ばれる住宅診断の専門家が住宅の現状を把握し、欠陥はないか、改修すべき箇所はどこかなど100以上の項目についてチェックします。
ホームインスペクターは買主様、売主様どちらかの立場に立つことはありません。中立の立場で診断することによって、買主様、売主様の双方が安心して不動産を取引することにつながるのです。
不動産売却時にインスペクションを行うメリットと重要性
- 中古住宅の購入者の不安を払しょくでき、買手が見つかりやすくなる
- 状態が良いと判断されれば高値売却につながる
- 売却に向けて、適切な修繕やメンテナンスを施せる
- 売却後の建物に関するトラブルを未然に防げる
LIXIL不動産ショップのMK不動産ならホームインスペクションでの対応が可能です
ホームインスペクションは不動産取引において重要な役割を果たすようになってきています。売主様にとっては事前にホームインスペクションを行うことで、「住宅診断済み物件」という付加価値をつけて売り出すことが可能です。
また、ホームインスペクションで欠陥や劣化などの瑕疵が見つかった場合でも、買主様に納得済みで購入してもらうことで、売却後に契約不適合責任を問われるリスクを下げることにつながります。
LIXIL不動産ショップであるMK不動産なら、LIXILのネットワークを使うことで、ホームインスペクションまで対応可能です。安心して不動産を購入してもらうためにホームインスペクションを利用されたい場合は、当社にご相談ください。