家・土地を売る前に知っておきたい！高値売却を叶えるポイントと落とし穴｜ブログ｜富士見市の不動産売却｜LIXIL不動産ショップのMK不動産

不動産の取引は手続きが多く、スムーズに売買を進めるためには事前の準備が大切です。

このブログでは、土地を売却する際に必要な知識や注意すべきポイント、実際の流れ、かかる費用や税金について詳しくご紹介します。

土地の売却をご検討の方は、ぜひご覧ください。

1. 土地を高く売るためのコツと注意点

土地をより高く売却するには、さまざまなポイントを押さえることが大切です。

これらのポイントを理解し、実行に移すことで、希望の価格での成約に繋がります。

 

価格設定と売却時期の確認

土地を売る際に最初にすべきことは、売却したい価格と売却のタイミングをきちんと決めることです。

希望価格が定まっていないと、交渉時に思わぬ低価格での売却を招く恐れがあります。

そのため、売却の時期を見定めることも大切で、時間がかかると売れ残ってしまうこともあります。

目標を持ち、計画的に進めることで、効果的な売却活動に繋がります。

 

不動産市場のトレンドを把握

土地の売却では、市場価格を十分に把握することが大切です。

オンラインの不動産情報サイトや公的な資料を活用し、周囲の類似物件の相場や市場の動向を調査しましょう。

市場を理解しておくことで、適正な価格設定が可能となり、不必要な値下げを回避できます。

 

複数の不動産会社への査定依頼

不動産会社によって査定額はさまざまなため、複数の会社に査定を依頼することが大切です。

特に土地の売却に特化した業者を選ぶことで、より良い価格を提示される可能性が高まります。

また、その地域に詳しい業者を見つけることも大切です。

 

専任媒介契約の活用

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約がありますが、土地をスムーズに売却するためには専任媒介契約がおすすめです。

この契約により、特定の業者に専任で依頼することになり、その業者は全力で売却活動を行うため、より活発な営業が期待できます。

 

境界や測量の確認

土地の売却にあたって、境界や測量の問題は事前に解決しておくべき大切なポイントです。

特に隣接する土地との境界が不明な場合、売却に遅れが生じる場合があるため、早めに不動産業者に相談し、必要に応じて測量を行う準備をしましょう。

 

交渉を考慮した価格設定

土地売却の際は、交渉を見込んだ価格設定が効果的です。

市場の相場よりもやや高めに設定し、交渉の余地を持たせることで、購入希望者の興味を引きつけやすくなります。

ただし、あまりに高すぎる価格は購入機会を逃すことにもつながるため、相場をしっかり調べた上で価格を決定しましょう。

 

これらのポイントを実践することで、土地を高く売却する可能性が高まります。

適切な準備を行い、売却の成功に向けて自信を持って進めることが理想的な結果をもたらすでしょう。

 

2. 土地売却の流れと手順を解説

☝１．事前準備の実施

土地を売る前には、販売に向けた準備を徹底することが大切です。

具体的には、必要な書類の確認、境界線の明確化、そして周辺環境に関する情報収集が必要です。

これらの準備を怠ると、後に思わぬトラブルに巻き込まれる場合があります。

 

☝２．市場価値の査定

不動産の専門家に依頼して市場査定を行ってもらいましょう。

複数の不動産業者から査定を受けることで、適正な市場価格を把握することができます。

一社の意見に偏らず、さまざまな視点から評価を集めることが大切です。

 

☝３．価格設定の決定

査定結果をもとに、売り出し価格を設定します。

価格を高めに設定することで交渉の余地を持たせる戦略もありますが、査定価格を大きく超えないよう気を付けましょう。

価格設定には慎重さが求められます。

 

☝４．媒介契約の選択

不動産業者との媒介契約を締結する段階です。専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の中から、自分の売却ニーズに最も合ったものを選ぶことが大切です。

各契約の特徴をしっかり理解しておきましょう。

 

☝５．販売活動の展開

媒介契約が結ばれたら、実際の販売活動が始まります。

内覧の際は、土地を整備し、見栄えを良くしましょう。

清潔感や整理された状態が、買い手の興味を惹くことにつながります。

 

☝６．売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、売買契約を交わします。

この段階では価格交渉が行われることもあるため、柔軟に対応できる心構えが必要です。契約書はお互いに2部ずつ作成し、それぞれ保管します。

 

☝７．土地の引き渡し

売買契約が完了したら、買主に土地を正式に引き渡します。

この際、売買代金の受け取りや必要な清算も行われるため、十分な準備が必要です。

また、名義変更には司法書士の手配が必要です。

 

☝８．確定申告の実施

土地売却後は、翌年に確定申告が必要です。

特に売却によって利益が出た場合は、必ず申告を行う必要があります。税務上の優遇措置もあるため、疑問がある場合は専門家に相談しましょう。

 

 

3. 土地売却に必要な費用と税金の見積もり

土地を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。

これらの費用を前もって理解しておくことで、実際の手取り金額の予想がしやすくなります。

 

売却時にかかる主な費用

仲介手数料

土地売却時に最も大きな出費となるのが仲介手数料です。

これは不動産仲介業者に対して支払う報酬で、売却価格に応じて計算されます。

• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5% + 消費税
• 売却価格が200万円超400万円以下の場合：売却価格の4% + 消費税
• 売却価格が400万円を超える場合：売却価格の3% + 消費税

さらに、400万円を超える売却価格の場合は、以下のように計算されます。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

 

印紙税

次に注意が必要なのは印紙税です。

この税金は、土地の売買契約書に貼付する印紙の費用で、契約金額によって異なります。

例えば、契約金額が100万円未満の場合は500円、5,000万円までの契約金額の場合は10,000円の印紙税がかかります。

 

売却に関わる税金

譲渡所得税

土地を売却して得た利益には、譲渡所得税が課税されます。

この税は、売却価格から取得価格および売却に関連する経費を差し引いた利益に基づいて計算されます。

所有年数が5年以下の場合、売却益に対して約39.63%の税率が適用され、5年以上所有している場合は約20.315%の税率となります。

 

その他の関連費用

抵当権抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消費用も考慮する必要があります。

登録免許税として基本料金1,000円が必要で、さらに手続きを行う司法書士の報酬が別途かかります。

 

測量費用

土地の境界が不明な際は、測量費用が発生します。

この場合、土地家屋調査士に依頼する必要があり、民有地であれば35万円〜45万円、官有地の場合は60万円〜80万円程度の費用がかかることが一般的です。

 

具体的な費用の見積り

具体的なシナリオとして、土地を100万円で売却するケースを考えてみましょう。

想定される費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：約55,000円
• 印紙税：約500円
• 譲渡所得税：約20,000円〜39,000円
• 抵当権抹消費用：1,000円

 

全体を合計すると、概算で8万円〜10万円程度の出費になると予想されます。

 

このように、土地の売却時には多くの費用や税金が発生するため、事前に十分な見積もりを行うことが大切です。

正確なコストを把握しておくことで、売却後の資金計画をスムーズに進めることができるでしょう。

4. 古家付き土地の売却方法

売却前の準備

古家付き土地の売却を始める前に、次の準備をしましょう。

• 建物と土地の状態を確認
  まずは古家の築年数や使用状況、そして損傷があるかどうかをしっかり把握しましょう。古家の状態が良ければ、購入者にとって魅力的なポイントになります。
• 権利関係の確認
  土地の権利情報や境界に関して、事前に不明点を解消しておくことが重要です。これにより、後のトラブルを避けることができます。
• 適正な価格設定
  周辺地域の不動産価格を基にして、土地の適正価格を調査し決定します。適正な価格設定は、スムーズな売却への第一歩となります。

 

売却方法の選択肢

古い家がある土地を売るときには、いくつかの方法があります。

◆不動産会社に依頼する

• 市場調査の実施
  不動産会社は地域の市場動向を熟知しているため、適正価格の提示が期待できます。
• 広範囲な広告展開
  不動産会社のネットワークを利用して、多くの潜在的な買手にアクセスすることができ、売却のチャンスを広げられます。

 

◆個人売買の実施

• 時間と労力の必要性
  自ら広告を出し、内覧の対応を行うため、相応の時間と労力が求められます。
• 法的手続きの複雑さ
  契約書の作成や権利関係の整備など、法的手続きに関する不安が付きまといます。

 

特殊な販売方法

◆古家付き土地のまま販売

古家の状態により、解体せずに販売することも一つの選択肢です。

◆解体費用の負担回避

売主は解体にかかる費用を省くことができ、購入者が解体費用を考慮して交渉を行うことができます。

• 多様な購入層にアプローチ
  リノベーションを希望する人々に向けてアプローチできるため、新たな住まいのアイデアを持つ買手に訴求できます。

◆不動産買取業者の活用

• 迅速な現金化
  買手を待つ必要がないため、すぐに現金化を図ることができます。
• 手間の軽減
  売却に伴う手続きを手軽に済ませたい方には特に適しています。解体や管理、売却手続きの負担が少なくなります。

 

契約書の作成

売却方法が決まった後は、契約書の作成が重要です。

特に古家付き土地では、「契約不適合責任」についての取り決めを行うことが大切です。

• 免責事項の記載
  売主は契約時に免責事項を明記し、現状を買手に正確に伝える必要があります。
• 関連書類の整備
  売却に必要な書類を事前に整えておくことで、スムーズに取引を進められるよう準備しておきましょう。

 

5. 土地が売れない時の対処法

土地を売却しようと思っても、思うようにスムーズに進まないことは多々あります。

その様な際は焦らず、効果的な対策を講じることが大切です。

 

近隣の土地所有者と連絡を取る

土地の売却が進まないときは、まず近隣の土地所有者やビジネスオーナーに相談しましょう。

特に駐車場スペースが必要な店舗や医療機関などは、近隣の土地を探していることが少なくありません。

そのため、直接コンタクトを取ることで新たな販売の機会ができるかもしれません。

 

価格設定の見直し

売却に時間がかかる場合は、価格を見直すことが大切です。

特に、3か月以上売れない場合は、市場の関心が薄れている可能性があるため、価格を下げることを検討してみてください。

近隣の類似の土地の価格を調べて、適正な価格を見極めることが成功へと繋がります。

 

不動産業者の買取サービスを利用

土地を早期に売却したい場合、不動産業者に買取を依頼するという選択肢も考えられます。

買取価格は一般的に仲介を通じた価格よりも20%程度低くなることが多いですが、迅速な取引ができる場合があります。

複数の業者から査定を受けて、それぞれの条件を比較することをおすすめします。

 

空き地バンクの登録

空き地や未利用の土地に関しては、自治体の運営する空き家バンクに登録することが有効です。

多くの自治体では未活用物件を探しているため、登録することで新たな購入希望者にアプローチできるチャンスが広がります。

 

自治体への提案を行う

最後に、土地の売却を自治体に提案する方法もあります。

公有地拡大推進法に基づき、土地を必要とする場合があるため、自分の土地がどのように地域に貢献できるかを考え、提案することで買収の可能性が高まる場合があります。

道路、公園、地域振興などに利用される心配がある場合、提案してみると良いでしょう。

 

これらの方法を活用し、土地売却の問題を効果的に解決していきましょう。

市場の動向や土地の特徴に柔軟に対応することで、より良い結果を得ることができます。

 

まとめ

土地売却を成功させるためには、適切な価格設定や不動産業者との連携、売却時の費用管理など、さまざまな視点から準備を整える必要があります。

また、土地が売れない場合、近隣所有者への働きかけや価格の見直し、不動産業者の買取サービスの利用など、柔軟に対応することが大切です。

土地売却はただ取引するだけでなく、地域や未来への貢献につながる可能性があります。

このブログでご紹介した方法を参考に、しっかりとした計画を立て、納得のいく売却を実現していきましょう。

 

よくある質問

Ｑ１：どのように土地を高く売却することができますか?

土地を高く売却するためのポイントは、適切な価格設定、市場の動向把握、複数の不動産会社への査定依頼、専任媒介契約の活用、境界や測量の確認、そして交渉を念頭に置いた価格設定です。

これらの対策を組み合わせることで、より高値での売却が期待できます。

 

Ｑ２：土地売却の流れはどのようになっていますか?

土地売却の流れは、事前準備、市場価値の査定、価格設定、媒介契約の選択、販売活動の展開、売買契約の締結、土地の引き渡し、そして確定申告の実施と段階的に進められます。

ステップをしっかりと実行することで、スムーズな売却に繋がるでしょう。

 

Ｑ３：土地売却にはどのような費用がかかりますか?

土地売却時には、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消費用、測量費用などの様々な費用が発生します。

これらのコストを事前に把握し、適切に見積もっておくことが重要です。典型的な事例では、売却価格の8~10%程度の費用がかかると考えられます。

 

Ｑ４：古家付き土地の売却方法にはどのようなものがありますか?

古家付き土地を売却する際は、不動産会社に依頼する方法や個人で直接買手を探す方法などが考えられます。

また、古家のままで売却したり、不動産買取業者を活用するといった特殊な販売方法もあります。

状況に応じて最適な方法を検討しましょう。